温州市洞头区农房建设全生命周期管理办法

一、审批范围及情形

（一）洞头区行政区域内（不包括灵昆街道、昆鹏街道）的村庄（包括存在农村集体经济组织的社区）村（居）民使用宅基地新建、改建、扩建住房等，所涉及的规划、建设审批及其监督管理，适用本办法。

（二）本办法所称农村村民（以下简称“村民”），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。本办法所称农村住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

（三）农村住房审批、建设应当遵循节约用地、因地制宜、依法审批的原则，符合安全、适用、经济、环保、美观的要求，严格执行农村住房抗震设防、防火和建设质量安全标准，满足农民生活生产的需要，体现当地历史文化和建筑风貌。

二、用地规模和标准

（一）农村住房建设应当依法办理用地、规划和建设审批手续，涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续，必须符合“一户一宅”等建房条件。

（二）农村建房应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，确需占用新增建设用地的，尽量利用废弃地和荒坡等未利用地，不占或少占耕地；引导农村住房建设向中心城（镇）区集聚。

（三）农村住房建设应严格控制新增建设用地。街道办事处（乡镇人民政府）负责组织本辖区农村建房对象初核，优先保障危房户和无房户建房需求，并按规定提供农转用报批相关资料，报市自然资源和规划局洞头分局审查后统一组件上报审批。

（四）宅基地审批人口认定、用地面积标准等要按照《温州市洞头区农村宅基地审批（资格审查）实施办法》执行。

三、建设规模和标准

（一）农房建设人均建筑面积不超过60平方米（3人及3人以下按3人小户标准计取建筑面积，不超过180平方米）。非公寓式住宅不超过3层，一层层高不得超过3.5米，檐口抬高不超过0.5米，建筑总高度不得超过12米。采用坡屋顶的，坡度在15°—30°范围内。应鼓励引导建房户按《温州市洞头区农村住房设计通用图集及农村风貌管控导则》要求设计房屋。

（二）经现场踏勘后，在不影响周边建筑安全的前提下，因地制宜，可利用地下空间，但需提供有相应资质的设计单位出具的地下室建筑方案和施工图。地下室不得超过宅基地批准范围，其室外顶板高出室外地坪不得大于0.45米，地下室层数不应大于1层，净高不得大于2.8米，且不计入建筑总面积计算。不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害。

（三）房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。

（四）各街道办事处（乡镇人民政府）要积极引导本辖区内村民建房向中心集聚建设，村民集聚房建设选址应符合国土空间规划、城乡设计导则等。

1.鼓励以村（居）委会、社区或者农村集体经济组织名义牵头组织开展建设的村民公寓式住宅，按照“5+1”模式建设，每幢不得少于10户，每套建筑面积不得超过144平方米。

2.鼓励有条件的村民自行申请公寓式住宅建设，在符合本办法规定的其他内容基础上，按以下条件执行：

（1）户型类别。按照《温州市洞头区农村宅基地审批（资格审查）实施办法》规定，分为大、中、小户型，参与公寓式住宅联建的，每户应在原用地面积执行标准上进行节减，即大户节减30平方米、中户节减20平方米、小户节减10平方米。

（2）建设分类。城郊融合类村庄村民申请多户进行公寓式住宅联建的，按照“5+1”模式建设。底层“1”主要用于生活辅助用房，位于道路沿线两侧（包括沿街商业地段）、具有一定商业价值地段的房屋，底层层高可提高至3.5米；位于其他区域的，底层层高控制在2.2米（不含）以下。

（3）面积控制。农村村民申请公寓式住宅联建的（不得建设复式套型），每户只能参加联建一套，每套建筑面积不得超过180平方米，底层建筑面积可进行再分配，但不计入套型建筑面积控制范围。

四、村庄分类与管理

（一）农村建房实行精细化管理，审批以详细规划等为依据，村庄（本条所指的村庄均为自然村）按照发展模式进行分类管理，分为城郊融合类、集聚建设类、整治提升类、特色保护类、搬迁撤并类。

（二）房屋属D级危房的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织搬离，并优先统筹安排疏导安置。无疏导安置政策的，D级危房（搬迁撤并类村庄除外）可申请原拆原建或小于原建设规模的原址拆建，其建设规模等指标按本办法规定执行。

五、审批流程和服务

农村住房审批管理需强化“统一办理、一窗服务”的工作要求。街道办事处（乡镇人民政府）要简化程序，方便群众办事。实行一次性联合踏勘，一次性受理申请，内部同时分别流转审核，一次性批前公告，一次性发证。

六、房屋施工图设计

（一）农村住房建设，由建房户委托设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图；建设三层及三层以下且不设地下室的农村住房（以下统称低层农村住房），也可选用免费提供的农村住房设计通用图集方案，或委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。相关部门根据我区实际情况，及时更新农村住房设计通用图集。

（二）农村住房设计图纸应当包括建筑施工图、结构施工图，有条件的可同时设计专业施工图纸。设计单位和建房户联合承诺施工图设计文件符合国家标准规范、规划条件、工程规划许可内容等要求。

（三）农村住房建筑设计应当体现地域特征与文化特色，既要注重村居整体风貌，又要注重农村住房单体设计，实现具有传统特色的建筑形式。特别是海岛古村落保护范围内的农村住房建设项目应当符合规划要求，其建筑高度、体量、造型、风格和色调等，应鼓励引导建房户按农村住房设计通用图集及农村风貌管控导则相关要求进行设计。

（四）农村住房设计建筑方案和施工图时，应当同步设计排污设施（雨、污分流管网、化粪池等），房屋内部排水系统应做到雨污分流，并标明化粪池设计位置。

（五）街道办事处（乡镇人民政府）在农村住房建设规划审批阶段，鼓励引导建房户按农村住房设计通用图集及农村风貌管控导则等要求进行设计。同时，各有关部门应加强对设计方案的指导、服务工作。

七、建设监督和管理

（一）农村建房监督管理应严格落实个人建房监管“四到场”规定。农村住房修缮要严格按照住房局部老化、部分功能性缺失等实际情况进行建设，不得擅自扩大修缮范围，严禁“以拆代修”达到原址拆建目的。

（二）农村住房建设严格按照《浙江省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》（浙建〔2020〕18号）要求，限额以上（工程投资额在200万元及以上，或建筑面积在1000平方米及以上）的，建房户在开工前依法办理施工许可证和质量安全监督手续，也可委托村居（社区）集体组织办理。施工许可证应备注建房村民信息，并依法纳入建设部门工程质量和施工安全监督管理。

限额以下农村住房开工建设的，应严格按照浙江省农民建房“一件事”办事指南要求，建房户须取得相关证书并可委托有资质的建筑施工企业，或持有建设部门核发的农村建筑工匠培训证书的建筑工匠进行施工并签订施工合同。

（三）农村住房施工过程中，建筑施工企业或者农村建筑工匠发生变更的，应当先办理变更手续再实施，并及时将变更结果报送街道办事处（乡镇人民政府）。

（四）建房户承担农村住房建设活动的主体责任，对农村住房质量安全负总责。要严格按照工程设计图纸或通用图集施工，任何单位和个人不得擅自修改设计图纸，施工时不得偷工减料，应使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。

（五）建筑施工严禁使用竹（木）脚手架、支撑架等已淘汰的施工工艺、设备及材料。建房户应加强安全管理，及时发现和消除施工安全隐患。施工方须严格遵守有关法律法规、施工操作规范和技术标准，做好安全防护措施。

（六）街道办事处（乡镇人民政府）对农村住房施工质量和安全进行监督检查时，发现未按图施工，擅自改变结构等影响住房质量、安全问题的，应及时责令改正。验收意见与建房资料一并报街道办事处（乡镇人民政府）备案存档。涉及违法违规行为的，街道办事处（乡镇人民政府）及时会同相关部门一同处置解决。

八、竣工验收和产权办理

（一）农村住房建设已按施工合同约定的各项内容及施工图要求完成施工后，建房户向街道办事处（乡镇人民政府）建房审批窗口提出现场申请或通过“农房浙建事”系统申请用地和规划核实。

（二）区不动产登记部门根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）中不动产权利登记的相关规定，接收并审核房屋已经竣工验收的材料，并予以办理房屋不动产权证。

九、职责分工

（一）区发展和改革部门会同区住房和城乡建设部门做好从事农村住房建设活动的建筑施工企业、农村建筑工匠等主体社会信用管理工作。

（二）区财政部门负责保障农村住房建设管理工作经费，重点落实农村建筑工匠技能培训，农村住房施工质量和安全监督辅助工作，农村住房建设地形图修测、验线服务，农村住房审批首次地质灾害评估及农村住房设计通用图集编制、更新和适当修改服务等经费。

（三）区自然资源和规划部门负责农村住房建设规划管理、指导和服务工作；负责村庄规划技术指导，制定土地利用计划，满足合理的宅基地需求，依法办理农转用审批和规划许可等相关手续，落实农民建房用地保障。

（四）区住房和城乡建设部门负责指导农村住房建设施工质量安全和房屋使用安全；负责图集管理；负责农村建筑工匠专业技能、安全知识等培训，建立农村建筑工匠信用档案，并指导信用评价工作。

（五）区农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，监督指导宅基地审批、分配、使用、流转、纠纷仲裁管理，对违反农村宅基地管理法律、法规的行为执法监督。指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查等工作。参与编制国土空间规划和村庄规划。

（六）区综合行政执法、交通、水利、供电等其他法定部门，按照各自职责，负责农村住房建设全生命周期相关的管理、指导和服务工作。

（七）各街道办事处（乡镇人民政府）要建立健全农村住房建设全生命周期常态化管理制度，明确建设节点监督检查要求；负责农村村民住宅用地审核，受委托办理行政许可事项；负责区域内特色保护适度开发型村庄建设区块划分、负责审查村庄规划；坚持“属地管理、部门联动、齐抓共管、综合治理”的原则，负责农村住房建设监管，落实属地管理责任和日常巡查责任，组织开展农村住房常态化巡查，保障农村住房建设过程中的质量与安全，严格落实“四到场”监管制度，对巡查中发现的问题要做到第一时间报告和处置。

（八）村（居、社区）民委员会应按照村（居）民需求，指导村（居）民依法实施农村住房建设活动，对农村住房建设中存在违法行为的，应当予以劝阻，并及时向有关部门或街道办事处（乡镇人民政府）报告。

十、附则

（一）区政府将定期组织相关职能部门开展专项检查，并建立通报制度，检查结果纳入街道办事处（乡镇人民政府）综合业绩考核。各街道办事处（乡镇人民政府）要加强村（居）干部、巡查员、网格员、代办员队伍建设，制定相应的考核规则，将农村住房建设管理绩效纳入干部年度考核重要内容。

（二）建房户未取得乡村建设规划许可证，或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令停止建设，限期改正；未及时改正的，按违法建筑相关规定处置。

（三）本文件所称新建、改建、扩建包括但不限于原址拆建、原拆原建、加楼扩建、修缮等对房屋主结构做出较大调整的相关行为。新建是指新批宅基地进行农村住房建设。拆扩建是指进行大于原宅基地建设规模的扩大建设，或在不改变原宅基地建设规模的基础上增加建筑面积的扩大建设。原址拆建是指原房屋拆除（包括部分拆除）后，不新增加宅基地的基础上重新建设；原拆原建是指按原宅基地面积、建筑面积、建筑层数进行拆建；加楼扩建是指在原房屋上，不增加占地面积，进行加楼扩大建设；修缮是指房屋从建成到拆除的整个在役过程中，对其所进行的查勘、设计、维修、更新等修葺活动。

（四）农房建设审批和批后监管过程中，相关行政部门、街道办事处（乡镇人民政府）和村（居）工作人员应提供优质高效的服务，对工作人员存在违反规定擅自表态、弄虚作假、管控失责、处置不当等行为的，视情节轻重给予相应的处理，涉及违法的，移交相关部门处理。

（五）本办法未明确内容依照有关的现行法律、法规、规章及政策文件规定执行。

（六）本办法自2025年6月1日施行。